Výměna oken v domě s nájemníky: co musíte oznámit a co musí nájemník strpět

Vlastníte činžovní dům a byty v něm pronajímáte. Okna jsou na výměnu a nájemníci se ozvou dřív než zaměřovač. Smějí výměnu odmítnout? Co všechno jim musíte oznámit předem? Odpovědi na to má občanský zákoník.

Pokud je dům rozdělený na jednotky a o oknech hlasuje shromáždění, přečtěte si výměnu oken v SVJ.

Okna jsou povinnost pronajímatele

Okno, kterým táhne a jehož rám už nedrží nátěr, se drobnou opravou nezachrání - jeho výměna je vaše starost a váš náklad. Občanský zákoník to dělí jednoduše: pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, nájemník - zákon mu říká nájemce - provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257).

Co je drobná oprava, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Opravy jednotlivých částí oken, kování a klik jsou skutečně na nájemci (§ 4 písm. b) - jedna oprava ale smí stát nejvýše 1 500 Kč (§ 5) a součet oprav za kalendářní rok nejvýše 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu (§ 6). Výměna celého okna není oprava jednotlivé části a limity násobně překračuje. Ta zůstává na vás.

Výměna dožilých oken proto není nic, čím byste nájemníka obtěžovali nad rámec smlouvy - je to povinnost, kterou vůči němu ze zákona máte.

Co musí nájemník strpět

Občanský zákoník rozlišuje dvě situace.

Nezbytnou opravu, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí nájemce strpět, i když mu její provedení způsobí obtíže nebo omezí užívání bytu (§ 2210 odst. 1).

Úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu musí nájemce strpět jen ve třech případech (§ 2259). Buď změna nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Nebo ji provádíte na příkaz orgánu veřejné moci. Nebo přímo hrozí zvlášť závažná újma. Jinak potřebujete jeho souhlas.

Výměna dožilých oken bude zpravidla údržbou domu - tedy tím, co po vás zákon požaduje. I kdyby se ale posuzovala jako úprava: nová okna hodnotu bydlení nesnižují a montáž po místnostech se dá zvládnout bez většího nepohodlí. Zákon hranici mezi opravou a úpravou přesně nevymezuje.

Souhlas nájemníka k výměně oken tedy zpravidla nepotřebujete. Musíte mu ji ale správně a včas oznámit.

Co a s jakým předstihem oznámit

Předstih závisí na tom, jestli jde o opravu, nebo o úpravu domu, kvůli které se byt musí vyklidit.

U opravy platí pravidlo o přístupu do bytu: oznámíte-li to předem v přiměřené době, nájemce vám umožní přístup v nezbytném rozsahu k provedení potřebné opravy nebo údržby (§ 2219 odst. 1). Kolik je „přiměřená doba“, zákon číslem neurčuje. U výměny oken v celém domě dává smysl písemné oznámení s několikatýdenním předstihem a s harmonogramem po bytech, aby každý nájemník věděl, který den přijde na řadu jeho byt.

Při výměně oken po jednotlivých místnostech se do režimu vyklizeného bytu obvykle vůbec nedostanete: byt zůstává obydlený a omezení se zpravidla týká jen místnosti, kde se právě pracuje. Písemné oznámení s předstihem přesto doporučujeme; ne kvůli paragrafu, ale kvůli klidu v domě.

Do oznámení nájemníkům patří:

• co se v domě bude dělat a kdy práce začnou,
• harmonogram po bytech - který byt který den,
• jak dlouho budou montážníci v jednotlivém bytě,
• co je potřeba v bytě zajistit: zakrýt podlahy a nábytek ochrannými fóliemi, volný přístup k oknům - ideálně v šíři alespoň 1,5 metru - sundané záclony, vyklizené parapety a odsunutý drobný nábytek,
• kdo do bytu přijde a na koho se obracet s dotazy,
• kdo uklidí a kdo odveze stará okna a suť.

Pokud nájemník nemůže být montáži přítomen, domluvte předání klíčů předem a písemně. Pro dlouhodobou nepřítomnost platí § 2269 odst. 1: ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce, po kterou mu byt bude obtížně dostupný, oznámí to pronajímateli a označí osobu, která zajistí možnost vstupu do bytu.

Jak vypadá montáž v obydleném domě

Průběh jsme podrobně popsali v článku o výměně špaletových oken v činžovním domě za plného provozu. Pro dům s nájemníky je podstatné tohle:

• Hromadná výměna probíhá postupně po jednotlivých místnostech podle připraveného harmonogramu - obyvatele s ním předem seznamujeme.
• Výměna jednoho okna obvykle zabere 3 až 5 hodin včetně demontáže, osazení, ukotvení, utěsnění, zednického zapravení a seřízení. Samotný otvor do ulice je přitom otevřený jen několik minut - po dobu, kdy se staré okno vyjme a nové osadí.
• Kompletní výměna oken v jednom bytě trvá většinou 2 až 4 pracovní dny podle množství oken; práce v bytě dělíme na hrubou demontáž s montáží a na zednické začištění s kompletací.
• Stará okna odvezeme a ekologicky zlikvidujeme; odvezeme i stavební suť.

Pro nájemníka to znamená: žádné stěhování, několik dnů s montážníky v bytě a omezení zpravidla jen v místnosti, kde se právě pracuje. Představy otevřených bytů uprostřed zimy se obyvatelé na domovních schůzích děsí často - a právě to, že je otvor otevřený jen několik minut, patří do oznámení.

Jak vypadá celá cesta od poptávky přes zaměření a smlouvu až po předání, popisujeme na stránce Jak to funguje. Pokud teprve počítáte rozpočet, přečtěte si, z čeho se skládá cena špaletových a kastlových oken.

Přehled povinností k vytištění

Ustanovení jsou z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.); drobné opravy vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Přehled si vytiskněte - a harmonogram po bytech připravíme s vámi. Vyrábíme věrné repliky původních špaletových oken a montujeme je pro celé činžovní domy v Praze; minimální množství oken na jednu zakázku je 20 kusů. Zavolejte panu Menšíkovi na 773 811 007 a proberte s ním, jak výměnu v obydleném domě naplánovat.