Výměna oken v SVJ: kdo o ní rozhoduje a kdo ji platí

Výměna oken v bytovém domě není jen stavební úloha. Dřív než přijde na řadu řešení detailů u oken, potřebujete odpověď na otázky, které na shromáždění zazní vždycky: komu okna patří, kdo o výměně rozhoduje a kdo ji platí.

Prohlášení a stanovy svého domu si k tomu projděte vždy: v několika bodech mohou určit něco jiného než zákon.

Jsou okna společnou částí domu?

Zpravidla ano.

Občanský zákoník v § 1160 odst. 2 uvádí, že společnými jsou vždy „stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky“. Které části to konkrétně jsou, vypočítává nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Jeho § 5 odst. 1 písm. d) mezi společnými částmi domu jmenuje doslova „výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic)“.

Okno v obvodové stěně tedy není vybavením bytu. Je společnou částí domu i tehdy, když se otevírá z jediného bytu a nikdo další na ně nesáhne.

Dveře z balkonů, lodžií a teras jsou podle § 5 odst. 1 písm. f) téhož nařízení také společnou částí, ale s dovětkem, který u oken chybí: „jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky“. U nich tedy výlučné užívání plyne přímo z předpisu, ne z prohlášení.

Patří k tomu jedna výhrada. Prohlášení, kterým byl dům rozdělen na jednotky, může určit, že je některá společná část vyhrazena k výlučnému užívání vlastníka konkrétní jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b/ bod 2). U takové části pak vlastník podle § 1175 odst. 2 „provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy“ - co je u okna drobná oprava, zákon nevymezuje. V prohlášení a stanovách proto hledejte jedinou věc: jestli se o okna má starat vlastník bytu na vlastní náklad. Když tam taková věta není, patří okna do správy domu, i kdyby je prohlášení vyhrazovalo k výlučnému užívání (§ 7 písm. a/ téhož nařízení).

Může si vlastník vyměnit okno sám?

Větu „vlastník nesmí sám vyměnit okno“ zákon výslovně neobsahuje. Vyplývá to z pravidel o společných částech.

Podle § 1175 odst. 1 má vlastník jednotky právo svůj byt „svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat“, nesmí ale „ohrozit, změnit nebo poškodit společné části“. Výměna okna v obvodové stěně společnou část mění a mění i vzhled domu; úprava uvnitř bytu to není. Stavební úpravu uvnitř bytu musí vlastník podle § 1182 předem ohlásit tomu, kdo dům spravuje - v praxi výboru nebo správci. Ohlášení ale rozhodnutí společenství nenahrazuje; dává jen právo ověřit si, že úprava společné části nemění, neohrožuje ani nepoškozuje.

Pro dům, kde si jeden nebo dva vlastníci okna už vyměnili sami: rozhodnutí shromáždění se týká společné části a přijímá se pro celý dům najednou. Jak naložit s byty, kde nové okno už je, zákon neupravuje - patří to do usnesení a do dohody s dotčenými vlastníky.

Souhlas shromáždění vám navíc nenahradí povolení úřadu. U domu v památkové rezervaci, zóně nebo ochranném pásmu potřebujete i závazné stanovisko památkové péče - bez něj okna vyměnit nelze a jeho vyřízení včetně projektové dokumentace může trvat i půl roku. Podrobnosti jsou na stránkách závazné stanovisko a výměna oken v památkové zóně.

Kdo výměnu platí a jak se rozpočítá

Jsou-li okna společnou částí, spadá jejich výměna do správy domu. Podle § 1189 odst. 1 zahrnuje správa i „činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu … stavební úpravou“. Platí se tedy z příspěvků na správu domu a pozemku - z toho, čemu se v domech běžně říká fond oprav. A na námitku „to okno je přece jenom moje“ odpovídá druhý odstavec téhož paragrafu: platí, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží jen některému z vlastníků, dokud se neprokáže opak.

Rozhodující je § 1180 odst. 1. Vlastník přispívá na správu domu „v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak“. Rozpočet podle počtu ani rozměru oken v konkrétním bytě tedy ze zákona neplyne - rozhoduje podíl na společných částech. Zbytek věty zákona myslí na výjimku: u části, kterou užívá jen jeden vlastník, může prohlášení určit jiný klíč - podle toho, jak je velká, kde je a kolik péče o ni má vlastník nést sám.

Odtud plyne odpověď na dvě věty, které na shromáždění zaznějí skoro pokaždé: „já mám okna nová, já platit nebudu“ a „my máme oken více, ať se to počítá podle nich“. Ani pro jednu z nich § 1180 oporu nedává, pokud prohlášení neurčuje jinak.

Z čeho dům peníze poskládá - naspořené příspěvky, úvěr společenství, bezúročný úvěr z programu Nová zelená úsporám a grant hlavního města - a kdy jsou které skutečně na účtu, rozebíráme v článku z čeho SVJ zaplatí výměnu oken. U grantu počítejte rovnou s tím, že na něj není právní nárok, dává se jen na práce připuštěné závazným stanoviskem a proplácí se zpětně - až po dokončení a kontrole prací a poté, co dům dodavateli všechno uhradil.

Na pořadí bodů na schůzi záleží. Úvěr smí společenství sjednat jen s předchozím souhlasem shromáždění, které schvaluje i jeho výši a podmínky (§ 1208 písm. f/ bod 3). A souhlas k úvěru smí shromáždění dát jen na dílo, které samo předtím schválilo usnesením - na opravy, úpravy společných částí nebo změnu stavby (§ 14 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Nejdřív usnesení o díle, teprve pak souhlas s úvěrem.

Jak rozhoduje shromáždění a jaké kvórum potřebuje

Rozhodování o opravě nebo údržbě společné části, případně o její stavební úpravě, „která nevyžaduje změnu prohlášení“, patří shromáždění vždy, když náklady v jednotlivém případě přesáhnou 1 000 Kč v průměru na jednotku (§ 1208 písm. e/ bod 2 a § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Limit neplatí u oprav způsobených havárií, takže vypadlé křídlo můžete řešit hned. Výměna oken celého domu ho překročí vždy - rozhoduje tedy shromáždění, neurčí-li stanovy něco jiného. Tuhle výhradu obsahuje zákon i nařízení.

Jak se hlasuje, stanoví § 1206 odst. 2: „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ Zvláštní kvalifikovanou většinu pro výměnu oken zákon nezavádí. Rozhoduje ale poslední část věty: pokud stanovy vyžadují vyšší počet hlasů, platí stanovy.

Aby usnesení obstálo, pohlídejte si i svolání a hlasování:

• Podklady k pozvánce. Nejsou-li připojeny, umožní svolavatel každému vlastníku včas se s nimi seznámit (§ 1207 odst. 2). Nabídky, kalkulace a harmonogram patří sem, ne až na schůzi.
• Náhradní shromáždění. Připouštějí-li ho stanovy, je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210). Bez opory ve stanovách nelze konat náhradní shromáždění se sníženým kvórem; svolat nové řádné zasedání s běžnou usnášeníschopností jde vždy.
• Rozhodování mimo zasedání. Není-li shromáždění usnášeníschopné, může svolavatel písemně navrhnout, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (§ 1211 odst. 1). Pozor na § 1214: většina se počítá z hlasů všech vlastníků, ne z těch, kdo odpověděli. Vyjádření musí mít datum, vlastnoruční podpis a plné znění návrhu na téže listině (§ 1212); neurčí-li stanovy delší lhůtu, má na ně vlastník 15 dní (§ 1211 odst. 3).
• Přehlasovaný vlastník. Kdo byl přehlasován a má pro to důležitý důvod, může se do 3 měsíců obrátit na soud (§ 1209 odst. 1). Proto se vyplatí mít pozvánku, podklady i zápis v pořádku.

Běžná výměna oken za repliky původních obvykle změnu prohlášení nevyžaduje. Kdyby ji váš dům přece potřeboval, řídí se změna § 1169. Týká-li se jen společných částí, nemění velikost podílů a nejde o části ve výlučném užívání vlastníka, stačí podle § 1169 odst. 2 písm. a) souhlas většiny hlasů všech vlastníků. Jinak platí obecný režim odstavce 1: písemný souhlas každého vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne, a k tomu souhlas většiny hlasů všech vlastníků - a dotýká-li se změna práv a povinností všech, je potřeba písemný souhlas každého z nich.

INFORMACE PRO VÝBORY SVJ

V bytovém družstvu platí jiná pravidla

Tohle platí pro dům, který patří družstvu celý. Pokud družstvo část bytů převedlo do osobního vlastnictví, vzniklo v domě bytové spoluvlastnictví (a zpravidla i společenství vlastníků) a rozhoduje se podle pravidel výše - družstvo je pak jedním z vlastníků, ne vlastníkem domu.

Rozdíl je v tom, komu dům patří. Družstevní byt je byt v budově ve vlastnictví bytového družstva a člen ho užívá jako nájemce (§ 729 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích). Okna proto nejsou společnou částí ve smyslu bytového spoluvlastnictví - jsou součástí domu, který patří družstvu. Shromáždění, kvóra ani podíly na společných částech se tu nepoužijí.

Kdo to platí. Podle § 744 odst. 1 hradí členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, v nájemném „pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva […] včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí […]“. Výměna oken se tedy promítne do nájemného, nebo se zaplatí z dlouhodobého zdroje na opravy a investice, který se z nájemného tvoří.

Kdo rozhoduje. Zákonný výčet působnosti členské schůze (§ 656) opravy ani investice do domu neuvádí. Kdo o výměně rozhoduje, hledejte proto ve stanovách. Neurčí-li stanovy nic, rozhoduje představenstvo - je statutárním orgánem družstva a přísluší mu obchodní vedení (§ 705 a § 706 odst. 1). Členská schůze si může vyhradit rozhodování jen o otázkách, které zákon nesvěřuje představenstvu (§ 657). Pokud podle stanov hlasuje členská schůze, platí, nevyžadují-li zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů: usnášet se může, když se sejde většina všech členů, kteří mají dohromady většinu všech hlasů (§ 644 odst. 1), a usnáší se většinou hlasů přítomných (§ 645). Náhradní členská schůze se usnáší bez ohledu na počet přítomných, neurčí-li stanovy něco jiného (§ 648 odst. 1).

Byty, kde si někdo okna vyměnil sám. Okno je součástí domu ve vlastnictví družstva, ne majetkem člena. Svépomocná výměna se proto posuzuje podle stanov: ty podle § 744 odst. 2 určují „okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům“.

Co má stát v usnesení

Usnesení formulujte konkrétně: rozsah díla, cenový strop, zdroj financování a mandát výboru uzavřít za těchto podmínek smlouvu. Znění „shromáždění souhlasí s výměnou oken“ k podpisu smlouvy nestačí - a souhlas s úvěrem přichází na řadu až po usnesení o díle.

Praktickou přípravu před schůzí - obhlídku domu a rozsah, porovnání nabídek, peníze a průběh montáže za plného provozu - vede krok za krokem rozcestník pro výbory SVJ. Zadání vzniká z celého domu, ne z jedné vzorové místnosti. Srovnatelné nabídky vzniknou až po zaměření na místě, protože každé okno ve starém domě je originál.

Že se celý proces dá stihnout v jedné sezoně, píše paní Doubková z bytového družstva v Praze 8: „Výměna oken v našem domě od podepsání smlouvy, přes zaměření, vypracování projektu, vydání závazného stanoviska, výroby oken, zabezpečení fasády sítěmi po konečné předání díla trvala 6 měsíců.“ Další realizace i s adresami jsou v galerii referencí.

Co pro shromáždění připravíme

Před schůzí potřebujete vědět, kolik výměna bude stát, jak dlouho potrvá a z čeho se zaplatí. Po zaměření domu proto připravíme kalkulaci podle skutečného počtu a rozměrů oken, harmonogram fázové montáže po místnostech a přehled, co je u vašeho domu reálné u grantu a u programu Nová zelená úsporám. Co všechno cenu tvoří, shrnuje stránka o ceně. S tím můžete před vlastníky předstoupit, aniž byste na otázky odpovídali odhadem. Vyrábíme špaletová okna jako repliky původních. Závazné stanovisko odboru památkové péče magistrátu (MHMP OPP) a komunikaci s památkovou péčí vedeme za vás celé; s žádostí o grant pomáhají specialisté, se kterými spolupracujeme, a pro bezúročný úvěr z Nové zelené úsporám máme specializované projektanty. Součástí přípravy je i osobní konzultace s výborem.

Máte termín shromáždění? Řekněte nám ho na 773 811 007 - dovoláte se přímo Petru Menšíkovi. Podklady připravíme tak, abyste je mohli rozeslat s pozvánkou, ne rozdávat až na schůzi. Pracujeme na celé činžovní domy v Praze; minimální rozsah zakázky je 20 a více oken nebo dveří.