Odkud vezme společenství vlastníků peníze na okna
Když ve výboru připravujete výměnu oken, dostanete od dodavatele cenu za dílo. Rozpočet domu ale z jednoho čísla nevznikne - skládá se ze čtyř zdrojů, které mají různá pravidla a hlavně různý okamžik, kdy jsou peníze na účtu.
Kdo o výměně hlasuje, jakou většinou a jak se náklad rozpočítá mezi vlastníky, řeší článek výměna oken v SVJ. Podmínky obou podpůrných programů a seznam podkladů k žádostem jsou na stránkách bezúročná půjčka a granty; servisní rozcestník pro výbory najdete na stránce pro SVJ. Zbývá otázka, kterou tyhle stránky neřeší: odkud peníze do rozpočtu domu přijdou a kdy s nimi můžete počítat. Údaje o obou programech níže platí k 7. srpnu 2026; lhůty se každý ročník mění.
Čtyři zdroje a jedna vlastnost, která je odlišuje
| Zdroj | Co to pro rozpočet domu je | Kdy jsou peníze k dispozici |
|---|---|---|
| Fond oprav | vlastní naspořené peníze domu | okamžitě, do výše zůstatku |
| Bankovní úvěr pro společenství | cizí peníze, splácené z příspěvků vlastníků | po schválení shromážděním a podpisu úvěrové smlouvy |
| Bezúročný úvěr Nové zelené úsporám | rovněž úvěr, u kterého stát kompenzuje úrok a náklady | po posouzení projektu Fondem a po schválení bankou |
| Grant hlavního města Prahy | nevratná úhrada části nákladů | zpětně, po dokončení a kontrole prací |
Poslední sloupec je důvod, proč se rozpočet nedá postavit na prostém součtu. Dům potřebuje mít peníze v okamžiku, kdy platí faktury, ne v okamžiku, kdy na podporu vznikne nárok.
Co je fond oprav a co do něj nepatří
Okna - i ta ve vašem bytě - patří podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. mezi společné části domu; u starších domů se to ještě ověřuje v prohlášení vlastníka. Platí se proto ze společných peněz.
„Fond oprav“ je přitom domovní zkratka, ne pojem zákona. Opravy a stavební úpravy společných částí patří podle § 1189 odst. 1 občanského zákoníku do správy domu a pozemku a hradí se z příspěvků vlastníků na tuto správu (§ 1180).
Vlastník ale posílá do domu ještě druhou platbu, a ta je právně něco jiného: zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, tedy na služby (§ 1181). Co je služba, vymezuje zákon č. 67/2013 Sb. Jeho § 3 odst. 1 jmenuje mimo jiné dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, komíny a odvoz komunálního odpadu; rozsah služeb si přitom podle § 3 odst. 2 určuje dům sám. Ať si ho určí jakkoliv, výměna oken mezi služby nepatří - je to správa domu. Týž zákon navíc v § 2 odst. 1 písm. d) z nákladů na služby vylučuje i revize zařízení a součástí domu.
Zálohy na teplo a vodu se za zúčtovací období vyúčtují a vyrovnají (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb.), takže nejsou úsporou domu a na okna se z nich sáhnout nedá. Zdrojem je pouze zůstatek příspěvků na správu domu, snížený o to, co je letos vázané na jiné položky.
Kolik dům do fondu vybírá, si určuje sám. Schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období patří podle § 1208 písm. c) občanského zákoníku do působnosti shromáždění - stejného shromáždění, které bude hlasovat o oknech. Navýšení měsíčního příspěvku je proto plnohodnotný zdroj financování, ale projeví se až za několik let.
Peníze, které dům takhle naspoří, z fondu neodcházejí: při převodu bytu nevzniká osobě odpovědné za správu domu podle § 1186 odst. 1 povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ani zálohy na služby. Jak se naspořená částka promítne mezi prodávajícího a kupujícího, je věcí kupní smlouvy, ne společenství.
Co úvěr udělá s měsíčním příspěvkem
Společenství vlastníků se při naplňování svého účelu smí zavazovat k povinnostem (§ 1194 odst. 1) a úvěr na výměnu oken do jeho účelu spadá. Splátka se ale platí z týchž měsíčních příspěvků, ze kterých se plní fond oprav. Vlastníci na shromáždění proto rozhodují především o dvou číslech: o kolik se zvedne měsíční příspěvek na správu domu a na kolik let. Konkrétní částka na jednotlivý byt se pak odvíjí od podílu na společných částech, neurčuje-li prohlášení jinak, ne od počtu oken v bytě. Podklad pro schůzi má obsahovat obě čísla; samotná cena díla na ně neodpovídá.
Souhlas shromáždění s úvěrem včetně jeho výše a podmínek je samostatný bod jednání a má své pořadí vůči usnesení o díle; u bytových družstev platí jiná pravidla. O tom, jestli banka úvěr dá a v jaké výši, rozhoduje podle toho, jak si společenství stojí - sazba se proto liší dům od domu i v čase.
Dílo se dá také rozdělit do dvou rozpočtových let a zaplatit ze dvou ročních rozpočtů - co to udělá s cenou, shrnuje stránka o tom, z čeho se cena skládá.
Lhůta pro grant je 30. října 2026
Do ročníku 2027 se vejde jen dům, který už má závazné stanovisko na stole. Podmínky a seznam dokladů jsou na stránce o grantech.
Bezúročný úvěr Nové zelené úsporám v rozpočtu domu
Pro rozpočet bytového domu má Nová zelená úsporám podobu bezúročného úvěru. Poskytují ho banky a stavební spořitelny a stát přes program dorovnává úrok i ostatní náklady spojené s úvěrem. V rozpočtu domu se tedy chová jako běžný úvěr - rozkládá investici v čase, nesnižuje ji.
Pro plánování je podstatná časová osa. Státní fond životního prostředí přijímá od 25. června 2026 projekty k posouzení a teprve po kladném posouzení se dům obrací na banku; úvěry mají být dostupné během podzimu 2026, žádat lze do 31. října 2029 nebo do vyčerpání alokace. Dům, který potřebuje platit fakturu letos, tuhle cestu do letošního rozpočtu započítat nemůže. Nepřichází o ni ale: o posouzení projektu se dá žádat před zahájením prací, v jejich průběhu i po dokončení. Parametry úvěru a postup žádosti jsou na stránce bezúročná půjčka a granty.
Grant Magistrátu přijde na účet až po dokončení prací
Dotace z Programu pro vlastníky památkově významných objektů - my jí říkáme grant - se proplácí až zpětně: nejdřív dům dodavateli všechno uhradí a teprve pak magistrát grant podle vzoru veřejnoprávní smlouvy vyplatí - vždy až na základě zápisu o provedené závěrečné kontrole prací, u ročníku 2027 nejpozději do 17. prosince 2027. Provede-li se jen část prací, na které byl grant přiznaný, sníží se poměrně i grant. A právní nárok na něj není - počítat s ním jako s jistou položkou rozpočet nemůže.
Úprava výše grantu přitom funguje jen jedním směrem. Vyjdou-li skutečné fakturované náklady nižší, grant se poměrně sníží; vyjdou-li vyšší, grant se nezvýší a rozdíl nese dům celý. Rozpočet předkládaný shromáždění proto potřebuje rezervu na straně domu, ne na straně grantu.
Dům tedy potřebuje mít financování celé zakázky zajištěné bez ohledu na přiznaný grant - faktury dodavatele se z něj v průběhu stavby platit nedají.
U oken žádá vždy společenství jako celek, protože okna jsou společné části, a k žádosti dokládá, že záměr prací schválilo postupem podle občanského zákoníku a svých stanov. Předseda SVJ Benediktská nám do referencí napsal: „Navíc nám firma vyšla vstříc s přípravou žádosti o Granty, které nám byly skutečně přiděleny.“
Druhá vlastnost grantu určuje pořadí celé přípravy. Podpořit lze podle textu programu pouze práce, které orgán státní památkové péče předem připustil - závazným stanoviskem nebo rozhodnutím podle § 14 zákona o státní památkové péči, případně koordinovaným závazným stanoviskem podle stavebního zákona. O grant se tedy nežádá před závazným stanoviskem, ale po něm.
V jakém pořadí se o zdroje sáhne
- Zůstatek fondu po ostatních položkách roku. Okna soutěží s fasádou; počítá se zůstatek po ní, ne celkový zůstatek účtu. Je to jediný zdroj, který je k dispozici hned.
- Grant je nenárokovatelný - žádá se první, přijde poslední. Podmínkou žádosti je závazné stanovisko, jehož vyřízení včetně projektové dokumentace trvá až půl roku, takže se s přípravou žádosti začíná dřív než s čímkoliv jiným. Na účtu domu je až po závěrečné kontrole prací.
- Bezúročný úvěr Nové zelené úsporám - dvě kola, ale bez uzávěrky. Nejdřív posouzení projektu Fondem, pak jednání s bankou. Termín netlačí, protože žádat lze i po dokončení prací; do rozpočtu se ale promítne až podle toho, kdy obě kola doběhnou.
- Bankovní úvěr - dopočet, ne první volba. Bere se na to, co po předchozích jistých zdrojích chybí, a jeho výše se odvíjí od toho, s jakou částkou dům u Nové zelené úsporám počítá. S grantem se dopředu počítat nedá - o jeho přiznání se dům dozví až po výměně oken. Kolik úvěru to bude, se ukáže až z porovnatelných nabídek - dvanáct položek, ve kterých se nabídky liší, máme v samostatném přehledu.
Vázané je pořadí prvních dvou položek: grant se o závazné stanovisko opírá, takže ho nelze předběhnout. V jakém pořadí patří na program shromáždění usnesení o díle a souhlas s úvěrem, najdete v článku výměna oken v SVJ.
Kalendář, který z toho vychází
Následující termíny platí pro ročník 2027 pražského programu. Magistrát přijímá žádosti do 30. října 2026 včetně; podmínky programu, seznam dokladů a pravidla podání jsou na stránce granty.
Před touhle lhůtou musí být hotové závazné stanovisko, jehož vyřízení včetně projektové dokumentace zabere až půl roku. Dům, který dnes stanovisko nemá, na lhůtu pro rok 2027 už nedosáhne a připravuje se na další ročník. Čekat se ale nevyplatí - příprava, která letos lhůtu nestihla, je zároveň příprava, kterou vyžaduje příští ročník, a začíná se u ní zaměřením.
Žádosti o grant pro rok 2027 se podávají do 30. října
Do téhle lhůty se dnes vejde jen dům, který už má závazné stanovisko na stole.
Řekněte nám adresu domu a to, v jaké fázi je u vás závazné stanovisko - poptávkový formulář. Připravíme vám časovou osu vašeho domu: kdy musí být hotová dokumentace, kdy stanovisko a co z toho stihnete do letošní lhůty. Kalkulace na dům vzniká až po zaměření na místě, to je další krok. Závazné stanovisko vyřídíme na úřadech za vás - s přípravou a podáním žádosti o grant pomáhají specialisté, se kterými spolupracujeme, a pro bezúročný úvěr z NZÚ máme specializované projektanty. Špaletová okna vyrábíme jako repliky původních pro činžovní domy v Praze. Bytový dům je pro nás nejmenší jednotka zakázky - 20 oken nebo dveří a výš.